Ab dem 1. Januar 2026 haben Vermieter von Gebäuden des Altvermögens ein Wahlrecht bei der steuerlichen Abschreibung. Betroffen sind erstmalige und wiederaufgenommene Vermietungen ab 2026. Um die beste Option zu wählen, sollte man vorher genau rechnen.

Unter Altvermögen versteht man Immobilien (Grundstücke bzw. Gebäude), die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und daher am 31. März 2012 grundsätzlich nicht mehr der damaligen zehnjährigen Spekulationsfrist unterlagen.

Erstmalige Vermietung bis 2025: Bis zum 31. Dezember 2025 galt: Wer ein Gebäude des Altvermögens erstmals zur Erzielung von Einkünften nutzte, musste zwingend die fiktiven Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA ansetzen. Das galt auch dann, wenn ein Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung unentgeltlich erworben wurde.

Fiktive Anschaffungskosten sind ein geschätzter Betrag, den man für die Immobilie zu Vermietungsbeginn inklusive typischer Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer voraussichtlich hätte zahlen müssen und der in etwa dem Marktwert entspricht.

Fortführung oder neuerliche Vermietung bis 2025: Bei Gebäuden, die unentgeltlich (z.B. durch Erbe oder Schenkung) erworben wurden, musste grundsätzlich die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt werden. Das galt sowohl bei Fortführung einer bestehenden Vermietung als auch bei Wiederaufnahme der Vermietung nach einer Vermietungspause.

Eine Ausnahme bildete die bisher nur in der Verwaltungspraxis (EStR) verankerte Regelung, dass nach einer zehnjährigen Nutzungsunterbrechung, sofern die Vermietung vor oder mit der Übertragung endete, wieder fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden durften, da in der Praxis die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten oft nicht mehr eruierbar sind.

Erstmalige Vermietung ab 2026: Anstelle des zwingenden Ansatzes tritt bei erstmaliger Vermietung ein Wahlrecht auf Antrag in Kraft. Es besteht nun die Wahl zwischen:

• Den fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung.
• Den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sofern diese bekannt und nachweisbar sind.

Dieses Wahlrecht ist für alle Erstvermietungen ab dem Kalenderjahr 2026 anzuwenden.

Fortführung oder neuerliche Vermietung ab 2026: Die bisherige Vereinfachung der Finanzverwaltung wird nun gesetzlich verankert. Anstelle der 10-Jahres-Frist können nun fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude letztmalig vor dem 1. Januar 2013 vermietet hatte.

Wer aufgrund der Verwaltungsvereinfachung (10-Jahres-Frist) bis 2025 von den fiktiven Anschaffungskosten abschreibt, kann dies auch weiterhin fortführen.

Folgen für die Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Die Wahl der AfA-Bemessungsgrundlage hat weitreichende Konsequenzen für eine spätere Veräußerung des Gebäudes:

• Ansatz fiktiver Anschaffungskosten: Dies führt zu einer „gespaltenen Betrachtungsweise“. Das Gebäude verliert zu Vermietungsbeginn seine Altvermögenseigenschaft. Die Wertsteigerung bis zum Vermietungsbeginn wird pauschal besteuert (4,2 % ImmoESt von den fiktiven Anschaffungskosten). Die Wertsteigerung ab Vermietungsbeginn (Differenz zwischen Veräußerungserlös und dem Restbuchwert) wird jedoch als Neuvermögen nach dem tatsächlichen Gewinn mit 30 % besteuert.
• Ansatz tatsächlicher Anschaffungskosten: In diesem Fall bleibt die Altvermögenseigenschaft für das gesamte Gebäude erhalten. Dies ermöglicht bei einer späteren Veräußerung die deutlich günstigere pauschale Gewinnermittlung für das gesamte Objekt die derzeit 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt.

Das neue Wahlrecht ist positiv zu bewerten, erfordert jedoch eine vorausschauende Planung. Während fiktive Anschaffungskosten oft eine höhere laufende Abschreibung ermöglichen, können sie bei einem späteren Verkauf zu einer höheren Steuerbelastung führen, da die Wertsteigerung ab Vermietung als Neuvermögen gilt. Vermieter müssen daher individuell abwägen, ob eine höhere AfA während der Vermietung den Verlust der pauschalen Besteuerung bei Verkauf rechtfertigt.

Beispiel Erstmalige Vermietung ab 2026: Eigentumswohnung (Gebäudeanteil)

• Kauf: 2001 um EUR 100.000,00, zur Privatnutzung
• Vermietung: 2026 – 2046, fiktive Anschaffungskosten EUR 200.000,00
• Verkauf: 2046 um EUR 300.000,00

Variante 1: Abschreibung von tatsächlichen Anschaffungskosten

• Die jährliche Abschreibung beträgt EUR 1.500,00 pro Jahr. Bei 20 Jahren Vermietung sind das insgesamt EUR 30.000,00.
• Bei Verkauf beträgt die ImmoESt 4,2 % von EUR 300.000,00, somit EUR 12.600,00. Die bereits geltend gemachte Abschreibung spielt hier keine Rolle.

Variante 2: Abschreibung von fiktiven Anschaffungskosten

• Die jährliche Abschreibung beträgt EUR 3.000,00 pro Jahr. Bei 20 Jahren Vermietung sind das insgesamt EUR 60.000,00.
• Bei Verkauf beträgt die ImmoESt
  für den ersten Teil bis zum Vermietungsbeginn 4,2 % von EUR 200.000,00, somit EUR 8.400,00 und für den zweiten Teil bis zum Verkauf 30 % von EUR 160.000,00 (Veräußerungserlös abzüglich Buchwert), somit EUR 48.000,00. Die bereits geltend gemachte Abschreibung fließt hier in die Steuerbasis mit ein; in Summe somit EUR 56.400,00.

Obwohl in der Variante 1 die Abschreibung nur die Hälfte gegenüber der Variante 2 beträgt, erspart man sich beim Verkauf EUR 43.800,00 an ImmoESt.

📌Fazit: Wenn die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie bekannt sind, lohnt es sich, das Wahlrecht bei erstmaliger Vermietung vorab mit den möglichen Zukunftsszenarien durchzurechnen, da es bei Verkauf zu einem großen Unterschied bei der ImmoESt kommen kann. Wir unterstützen Sie dabei gerne.